2017投资曼谷房产指南！

日期2017/08/21 18:10 by 來自網路

2016年進入了海外投資的爆發期，越來越多不同階級人士對海外進行了投資，而投資的模式越來越多樣 近年來，中泰兩國經貿關係發展迅速，泰國成為東盟的首大大貿易夥伴，中國對東南亞市場投資第一大目的國，也是支撐泰國旅遊的首要國家之一。這是中...

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2016年進入了海外投資的爆發期，越來越多不同階級人士對海外進行了投資，而投資的模式越來越多樣化！
近年來，中泰兩國經貿關係發展迅速，泰國成為東盟的首大大貿易夥伴，中國對東南亞市場投資第一大目的國，也是支撐泰國旅遊的首要國家之一。這是中泰關係的一個的重要時刻，中泰關係進入了“黃金期的時代”。
與此同時，多數國內知名房企也紛紛“走出去”加速佈局泰國的房產市場，進行資產多元化配置，從而導致近兩年泰國的整體房產市場飆升。
再加上如今泰國的房產憑藉其總價低、高租金收益再加上永久產權等優勢吸引了眾多國內投資者，據有關機構統計，在2016年中國人查詢海外房源目標國家全球排行榜上，泰國緊隨美國、澳大利亞、加拿大等傳統老牌國家之後，躍居第四位，成為海外投資熱門新星！
 
 

上半年各項泰國房產數據報告陸續發布，2017年曼谷樓市是漲聲一片，雖說從國內開始執行中國版的CRS以及外匯管制之後，相關融資機構和銀行也及時調整策略，加入到限制海外資金外流的行列中來。但對於國人熱衷海外房產投資來說，泰國的投資熱度並未減退，相反在2017年上半年熱情高漲。

前言
 
中国海外投资热潮
 
 
對於中國投資者而言，2015年是中國全球化資產配置的元年，2016年進入了海外投資的爆發期。作為全球第二大經濟體、世界新的製造業中心和全球最大貨物貿易國家。截止到2016年9月，中國外匯儲備餘額為3.17萬億美元，近五年中國對外投資規模年均增速高達20%左右，根據《中國私人財富報告》顯示，中國個人投資資產1千萬人民幣以上的高淨值人群規模已超過100萬人，全國個人總體持有的可投資資產規模高達112萬億人民幣。
從投資的角度來看，中國的投資模式已經進入國際市場的高級階段，海外投資可分為：海外直接投資與合資操作的模式。越來越多不同階級人士對海外進行了投資，而投資的模式越來越多樣化！
 

對於海外資產配置對投資者而言依然是非常新的事情，大部分企業和個人都還沒有什麼經驗，在操作過程中，往往受到了稅務、法律、投資環境和移民政策等困擾，而對於新興起的投資熱門國家。例如：泰國、新加坡、馬來西亞和越南等國的投資市場需求量加重。
近年來，中泰兩國經貿關係發展迅速，泰國成為東盟的首大大貿易夥伴，中國對東南亞市場投資第一大目的國，也是支撐泰國旅遊的首要國家之一，隨著泰國市場的熱度不斷加重，綠地集團、華為、支付寶、微信、騰訊等等中資企業入駐泰國，加上中泰貿易的加速往來以及汎亞鐵路的興建，使得中泰兩國關係迎來了新的里程碑，正如泰國所言：這是中泰關係的一個的重要時刻，中泰關係進入了“黃金期的時代”。從泰國經歷了近金融危機以及政治性動蕩之後：泰國良好的政治和商業經濟復甦環境慢慢對外界打開，無論是樓市還是旅遊，近幾年讓泰國走向了穩健發展的黃金期。
 
泰国房地产投资评估体系
 
 
在泰国曼谷房地产投资预估体系中，该体系以五大评估指标为核心；主要区域的投资价值，其中包括投资的安全性，收益性，风险可控性，稳定性和便利性，综合评估中显示曼谷如今这几大块的重心是如今整个市场的稳定趋势。
 

1）安全性，曼谷的政治安全性、经济安全性、社会治安、产权都有受到保护和资产的私密性等。
2）在收益性，投资回报率中，其中包括房产的增值和租金的增长率是整个泰国最为明显的城市，回报率稳定，这大大加深曼谷的房产投资价值。
3）曼谷房产的风险可控性，系统风险、市场风险、金融风险和汇率风险等，以及能否对冲中国国内的投资风险等。
4）稳定性，指的是市场的稳定性、经济因素、资产的保值和增值等
5）便利性，指的是资金进出是否容易，以及交易过程的便利性，对外国投资者是否有限制，银行贷款是否便利，环节是否复杂，以及是否方便投资泰国的发展等。
 
泰国房地产市场综述
 
 
如今随着全球房地产市场格局不断变化。东南亚国家则在经济复苏的推动下迎来房地产市场的新生。根据泰国第一大房产研究报告数据显示，截止2016年底，中国人赴泰投资房地产总产值在海外市场中占据重要部分，而欧美等国投资泰国比例则在之后，房地产行业在泰国的经济和城市的复兴与旅游发展等各个方面发挥重要作用，在资本全球化流动无法阻断的当下，中国资本大佬们成为泰国战场上一支不可忽视的活跃力量，未来几年内中国投资者将继续成为泰国主要投资群体之一。据仲量联行公布的“全球资本流动”数据显示，2016年中国在海外商业和住宅房地产投资热门目的地选择其一中，东南亚新兴国家泰国就位居榜首，在2016年底时候整个房产市场创历史新高。与此同时，多数国内知名房企将持续加速泰国市场的扩张脚步，一批国内战略布局的诸如万科、链家、碧桂园、绿地等房企也纷纷“走出去”加速布局泰国的房产市场，进行资产多元化配置，从而导致近两年泰国的整体房产市场飙升。

 
曼谷地区房市的关键性因素分析
影响曼谷的房产市场的关键因素分析，往通俗里说就是，为啥要在泰国买房子，无论是自住还是投资? 泰国是一个多元化国家，是全世界人民认可的最为理想的居住地之一，是孩子接受优质教育的地方，也是养老的天堂、投资的风水宝地，这似乎是每位海外人士投资海外资产配置的标准答案。其实，无论是华侨还是本土居民，不得不说，安居置业都是人生最有意义的投资选择。但为为何最佳选择曼谷？主要还是依几种因素结论：
 
一、泰国整体经济推动房市发展
 
 
从全加经济状况、失业率方面来看，近年来泰国经济一直维持稳定增长，虽然被誉为是经济缓慢增长期，但在经济发展状况中算是比较好的国家，加上泰国的失业率很低，而从旅游业的突飞猛进的发展被视为是经济回暖的迹象。
以曼谷为重点，从经济、金融、商业、旅游综合性于一体，曼谷就雷同于美国的纽约、中国的上海，现如今，曼谷跻身于世界一流旅游城市行列，是最聪明、最具活力、最年轻的城市之一，越来越多的海外人士到泰国进行房产投资，而对于经济规律表明，最有经济活力的地区，房价是最抗跌的，同时增长率是最稳健的，从长远看，涨幅也是最高的。
曼谷房价最近10年一直是持续稳健上涨，每年平均8%的增幅，从未与中国一样的暴涨，作为世界性的国际大都市，泰国曼谷的房价一直偏低，比欧美等国，香港、新加坡、北上广深等地城市价格都低很多。就拿曼谷的公寓为例，曼谷2016年位于市中心一居室公寓平均售价大约在2-3万多人民币每平左右，上海陆家嘴一居室公寓平均单价约8-10万人民币左右，这说明，曼谷的房价依然存在着上涨的空间。
 
二、居住人口的逐年增加是房市刚性需求的有力保障
 
 
根据2010年人口数据往后统计，直至2016年底，泰国估算人口拥有6720万人口，2000年至今远远成倍数增加，据估计，2016年以来，有超过1060万的登记人口居住在曼谷区域。曼谷目前拥有全泰国最密集的人口，也是泰国集中的人口区域，预计到2017年底，曼谷将会逾加增长。
从本土居民的角度看，曼谷的大多数人都是泰国人，曼谷是泰国政治经济文化中心，房价上涨有一定的必然，据泰国房屋调查数据显示，由于移民和外来定居者，早期在1828年是全市人口的75％中，该国已分为几个群体，这其中包括越南，新加坡，泰国北部，老挝，柬埔寨，马来和印度，其中涵盖人数突飞猛进的民族属中国人，而对于拥有住房的比例也最大，超过7成，其中中国社区主要集中在曼谷唐人街区域。

从移民的角度看，众所周知，泰国是个多元化的国家，移民政策是属于一个国家的基本国策，泰国早期下南洋移民中，泰国就属于中国最为首先选择移民的目的地之一，但基于后来泰国新一代又一代的洗革后，泰国被确认为非移民国家，但泰国政府为了鼓励外来投资者进行投资，允许外来投资者投资移民项目。随着旅游市场以及房产市场的打开，泰国也将是必争之地。数据显示，每年赴泰投资或者移民程上升趋势，其中绝大部分人都会选择曼谷，据不完全统计，这些都是未来曼谷房市发展强有力的支撑。
从教育的角度看，泰国近几年开始宣扩招国际留学生，几年之内让赴泰国的国际留学生数量翻倍。而曼谷一向是以拥有泰国最好的国际优质教育资源而自豪，也是中国留学生选择留学最多的城市，显而易见，扩招的留学生，无论是租房还是买房，都扩大了曼谷房产市场的需求。因此对于曼谷来说，住房的刚性需求非常稳定，除了每年数以万计的人奔赴泰国旅游、投资以外，还有来自不同国家的国际留学生和持工签者源源不断涌入曼谷，令曼谷的房屋供不应求，刚需长期存在。
调查显示曼谷房产的租售比高，空置率低，数据显示，到2017年第1季度，曼谷的公寓租赁市场非常旺盛，这意味着，曼谷人口持续增长，住房紧张，房价与租金比偏低，这表明，如果有资金，买房比租房更为划算，如果是投资，买房投资或出租都是一个非常明智的选择。
 
三、低利率将提高曼谷房市的可负担性
 
 
泰国货币政策委员会维持当前1.5%政策利率的决定对于平和泰国房地产市场来说是个极大的支援，特别是在泰国房地产市场行情总体低迷，商业银行持续收紧房贷的大背景下，这被看作是平和市场的一个积极的信号，这一低利率，不仅提升了房产的可负担性，也势必更加刺激购房者消费和投资的意愿。
近几年由于国内的货币大幅贬值，以人民币兑美元的汇率为例，短短一年时间已经贬低，对于泰国而言，由于泰铢与美元直接挂钩，对国内的人来说，也就意味着曼谷这个国际大都市的房价一下子比国内的便宜了一大截，到泰国买房自然更为划算，对于投资者来说，到曼谷来进行房产投资自然将可获得更高的投资回报率。
 
四、房市供求关系是个硬指标
 
 
曼谷房产的供求关系是影响房市的最重要因素，是一只强大的“看不见的手”。无论是买方市场还是卖方市场，只要供求关系平衡，曼谷的房市就会处于一个平衡的状态，2017年上半年曼谷多区域出现的频繁抢房热潮现象就是供求关系的一个很好的证明，因为这种供求关系的不平衡，导致一房难求的局面产生。
上半年数据显示，由于曼谷如今可开发的土地稀缺，房屋整体新开盘库存量有所缓解，尤其是在市中心区域，新房开发的库存量更少，但由于市中心及郊区的需求旺盛，整体在上半年的销售率为70.1％，而这种现状将会持续到年底，开发商为了大量吸引海内外买家，进行大量力度的包装，市场消化非常好，买家购买意愿很强烈，销售在下半年将继续上升，因此，在曼谷的房产市场里，唱主角、唱大戏的还是归属于公寓。
 
2017泰国房地产价格走势预测
 
 
根据泰国数据显示，平均曼谷房价涨幅8%的趋势持续平稳，针对泰国房产市场走势，在2016年在整个新盘公寓销售过程中，其中泰国本地人占最大一部分外，中国购房的力度在海外国家里最为显著，而中国目前在泰国购置房产主要集于曼谷，29.3％的受访者目前在曼谷进行投资，由于曼谷的房产市场稳定，加上越来越透明化的房产，回报率加上投资上涨的空间可观，使得曼谷深受投资者选择第一目的地；其次是选择度假芭提雅，20％的数据中显示在泰国芭提雅，由于芭提雅的市场近两年旅游业的兴起，市场对外打开猛烈，购买公寓的价格平均在50-100万的选择，而最新兴起热门选择地非清迈莫属，从2015年--2017年的清迈公寓销售中，中国投资客户占接近一半的总数，其购买力平均总价在45万-80万人民币，而普吉岛购买力则是在2016年市场慢慢对外打开之后，公寓的市场也变得异常火爆，至于少数的，则是其选择在了冷门未开发之地！

再加上如今泰国的房产凭借其总价低、高租金收益再加上永久产权等优势吸引了众多国内投资者，据有关机构统计，在2016年中国人查询海外房源目标国家全球排行榜上，泰国紧随美国、澳大利亚、加拿大等传统老牌国家之后，跃居第四位，而中国买家投资的重点主要集中在曼谷、芭提雅、普吉岛、清迈等热门旅游城市；由于泰国政策规定，外国个人买家只能购买公寓，泰国热门城市的房价租金平均趋势如下。

本文来源：天使地产

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