日期2017/08/23 16:33 by 來自網路
今天分享了最近从朋友那听来的故事，一位80后的年轻人，小沈，2015年他决定尝试一下海外房产的投资，于是在泰国买了第一套房。一年之后他又在泰国遇到了另一个地段很好的项目，没忍住，就又投资了一套短短两年多的时间，房价的上涨让他累积了50...
今天分享了最近从朋友那听来的故事，一位80后的年轻人，小沈，2015年他决定尝试一下海外房产的投资，于是在泰国买了第一套房。一年之后他又在泰国遇到了另一个地段很好的项目，没忍住，就又投资了一套。
短短两年多的时间，房价的上涨让他累积了50多万的财富，国内自住的房产和这两套海外房产加起来，也算是朋友圈中资产排名靠前的人生赢家了。
在这里引用了吴晓波老师在课堂上教过我们一个“现金流” 的游戏，教导了我们在投资理财的正确观念，也是很多人容易陷入的误区之中。
1. 对钱不敏感，等钱而非找钱
初学者是在“等”钱和机会，而资深的玩家，是“找”钱和机会。
不管是买房子、买股票还是买基金，一直以来的观点是，看一看这些资产最近10年的周期，做点研究。比如说买房，在楼市遇冷的时候早点开始准备，你不要等到热浪都扑到脸上了，才急急忙忙考虑，黄花菜都凉了。
2. 不清楚自己有多少钱
你有多少钱？问题看上去很傻，谁还不知道自己有多少钱。
如果你不信，我们不妨来做一个小小的测试，看看你对自己财务状况的了解程度：
第一步：现在，找一张纸，先在心里估摸自己的净资产数，写下来，精确到前两位吧（比如32.3456万，你就当做32万）；
第二步：按照房产、股票、基金、银行理财等等资产，一样一样盘过去，把自己所有的钱算出来，比一比相差多少。
注：净资产，总资产扣掉负债，比如房子现在市场价120万，房贷80万，房子净值40万。
如果你的误差不超过10%，就算你达标，估计和实际误差不超过10%的人，不会太多，很有可能不超过一半。
3. 不懂加杠杆
在中国，傻瓜都会用杠杆的市场只有一个，就是楼市，贷款买房人人都会，然而还有很多人在利率这么低的情况下选择全款买进。另外一个大众可以加杠杆的，是股票的融资融券，懂的人少很多。
在现实当中遇到过这样一个真实案例：
一位关系很好的朋友要买房，首付150万，家里现金、各种信用贷款用足凑了50万，还缺100万。他们家有一笔银行理财还有一年才到期，但是他觉得房价要涨，等不了了，房东又在催成交。于是他果断找10个朋友分别借了10万， 3天之后，钱都到账了。
这是一年多之前的事情，这一年他买的房子，涨了至少50%。
有人会说，能借到100万，也是因为他家里本来就有钱。话是没错，但即便如此，也不是每个人都能在3天之内从朋友那里借到这一笔钱的。
为什么我们要维护好自己的信誉，因为只有当涉及到借钱时，才真正体现信誉的价值。大部分时候，我们能从公开的市面上拿到利率比较低的信用贷款，是有限的，你的人生总有那么一两次，需要朋友搭把手。
加杠杆的道理，本身其实没什么难度，关键是能借到钱，并且对此有清晰的估计，这也是一种能力。
4. 投资盲目，无法判断机会好坏
在杠杆的基础上，如果往下谈，很多人不敢欠钱的问题在于，无法识别机会，没有风险的概念。
投资理财的初学者，不吃亏是不会长记性的，甚至吃了亏，也未见得一定长记性。
市场教育的最差选择就是一再告诫大家投资有风险，不要轻易炒股、买基金、买房产，很对，基本上没用。
其次的选择是，展示市场的周期演变，请他们稍许留一些耐心。
相对好一些的，是让他们去试水。在金融资产上，不如先准备一笔打算完全亏掉的钱，第一年少输当赢，使劲折腾。至于买房，就不要这么试了，而换一种方法，自己不买房，身边总有人买房吧，就跟着把坑全部踩一遍，也就了解个七七八八了。
如果一个初学者实在要在不懂的情况下坚持投入，那就只能靠运气了，毕竟三岁孩童耍大锤，大概率是要砸到自己的。
一局游戏是一辈子，资深玩家就是用几辈子的经验玩一辈子，因为他们玩游戏的过程，就是不断玩+总结+交流的过程，。
现实中的投资理财也是一样的，你会发现，初学者在投资理财上的大部分问题，都不是单纯的财务和投资知识与技能问题，更大程度上是经验、见识、处事的方式问题。
小沈的投资之道
回到故事的开始，来说说小沈的投资之道。
06年小沈还是个大学生，当时身边很多同学都选择了去国外留学，小沈也开始对国外有了憧憬。
平日里，他喜欢和在海外生活的朋友聊天，天南海北的，教育、文化、经济等话题都会涉猎，听得多了自然就生出了走出国门开开眼界的想法。
了解到了国外的房产很多都是永久产权之后，他就逐渐有了海外购房的意向。
带着这个目标，他世界各地的去旅行，边旅行边考察当地的房产市场，几年来，
东南亚、
美国、
澳洲、
加拿大、
英国的几个重点旅游国家都跑了一遍。
他的购房思路非常明确的，他说：“购房首先考虑的还是
投资，其次是教育，周边的其他配套、度假是最后的考虑。投资的话，主要还是看当地近些年的房价涨幅情况，和未来的升值空间，还有就是海外房产的租售比。
小沈是经商的，所以在考虑地段的时候比较看重的还是人流，人流不够充足的位置，经济很难被带动，房价浮动有限。对比之下，他感觉东南亚房产市场在未来的可塑性很强，加上一带一路政策性的加持，目前房价不高，投资压力小。
除此之外，他说：除了考虑地段、总价，更多的是看税费。通过对不同国家的税费进行对比，他发现东南亚国家的税费比欧美要低很多。
选泰国，对就是这里
在进行了多次对比之后，小沈最后选择了泰国。原因很简单，泰国房产市场近年来发展势头迅猛，尤其像曼谷等世界知名旅游城市，低廉的价格、优越的配套设施和怡人的居住环境，都非常适合投资。
曼谷的刚需和投资需求都很高，出租自住均可，因此，曼谷的房价也一路飞涨。2016年三季度，曼谷住宅均价涨到了2万人民币/平以上，核心区域CBD附近的高端住宅价格已经涨到4万人民币/平上下。
泰国其他城市同样表现不俗，如普吉岛、芭堤雅等国际知名的旅游城市，普通住宅的房价也涨到了1.5-2.5万人民币/平之间。
租金回报率方面，曼谷住宅的平均年租金回报率在房价的6%-8％之间，有的地方可达10%以上。
CBD区域100万元人民币的房产月租能达到6000元人民币左右，收益率十分稳定。作为泰国名片的普吉岛，租金回报率更是能达到6%-10%。
海外置业一年一套
2015年，小沈受邀参加了开发商组织的旅游团，到了泰国项目现场，看到场面甚是热闹，很多人在选房。因为之前已经做过很多的考察，所以看完样板房，他就刷了定金，买下了第一套海外房产。
由于是第一次投资，他选择了总价较低的住宅来试水，首付20%。
让他觉得新奇的是，项目是按照工程进度分期付款。“如果投资成本过高，压力也会很大，商贷还得承担利息，在资金实力允许的情况下，分期付款最好。”
一年之后，他又入手了第二套海外房产：86平2房，均价1.9万人民币，同样交了20%的首付。
这次是冲着教育去的，他坦言，对国外的教育资源向往已久，虽然孩子年龄还小，但希望能为孩子提供一个更广阔、信息更丰富的平台。
如今房子即将交付，随着近两年的均价上涨，每平米大概就赚了超过4000人民币，总体来看两套房赚了50多万。
其实大家都能做房东
谈到目前的投资成绩，小沈并没有特别自豪。他说：在我这个年龄投资房产很普遍。人们不会满足于把鸡蛋放在同一个篮子里，不过有些金融、理财产品需要专业知识，没有的话，就只能交给专业人士去操作。但房产风险可控，普通人就可以去尝试。
普通人离当一位全世界房东有多远？其实国内投资的技巧在海外同样适用，只要肯花时间去了解当地情况、项目特点等信息就可以。
说到这，小沈实际投入了本金40多万，实际获利已达到50多万，报酬率已超过100%! 回看吴老师的指导，基本上所有的技巧也都用上了!
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在王健林挪移了房地产千亿资产，马云跨足了租房市场，银行上调房贷利率，炒房客还在力挽狂澜的今日，走在2017下半场的赛局里，如何在自己的投资理财上更上一层楼，不是单纯的财务和投资知识与技能问题，更大程度上是经验、见识、处事的方式问题。
#泰国房产